Νέα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές δημιουργούν δύο αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, με τις οποίες αναγνωρίζεται ευθύνη του Δημοσίου και των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης για ζημίες που συνδέονται με παράνομες πολεοδομικές πράξεις. Με τις 1177/2026 και 1281/2026, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών και άλλων πράξεων σε ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε ρέματα προϋποθέτει προηγούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος, ανοίγοντας παράλληλα τον δρόμο για αξιώσεις αποζημίωσης ιδιωτών που υπέστησαν ζημία από τις παράνομες πράξεις της Διοίκησης.
Η κρίση αφορά ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες και εργολάβους που βρέθηκαν αντιμέτωποι με πολεοδομικά προβλήματα εξαιτίας πράξεων της Διοίκησης σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου. Στις δύο υποθέσεις τέθηκε, μεταξύ άλλων, το ζήτημα της έκδοσης οικοδομικών αδειών, πράξεων προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Η οριστική οριοθέτηση γίνεται προϋπόθεση για τη δόμηση
Το ΣτΕ επαναλαμβάνει ως βασικό κανόνα ότι η δόμηση και η πολεοδομική τακτοποίηση ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές συνδέονται άμεσα με την προηγούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Η οριοθέτηση καθορίζει με ακρίβεια την έκταση της κοίτης και της ζώνης που πρέπει να προστατεύεται και αποτελεί αναγκαίο στοιχείο για την έκδοση των σχετικών πολεοδομικών πράξεων.
Στο πλαίσιο αυτό, οι λεγόμενες «προσωρινές» οριοθετήσεις που στηρίζονται στον Κτιριοδομικό Κανονισμό κρίθηκαν μη νόμιμες, καθώς, σύμφωνα με το σκεπτικό των αποφάσεων, εκδίδονται χωρίς την απαιτούμενη νομοθετική εξουσιοδότηση. Η συνέπεια είναι άμεση για τις πράξεις που εκδίδονται στη συνέχεια: οικοδομικές άδειες, πράξεις εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης που στηρίζονται σε τέτοιο καθεστώς στερούνται νόμιμου ερείσματος.
Το ΣτΕ συνδέει μάλιστα τις πολεοδομικές αυτές διατάξεις και με την προστασία των δικαιωμάτων των ιδιωτών. Όπως επισημαίνεται στο σκεπτικό, οι σχετικές ρυθμίσεις υπηρετούν και την προστασία ατομικών δικαιωμάτων και συμφερόντων, καθώς επιτρέπουν την έκδοση των αναγκαίων πολεοδομικών πράξεων και άδειας ανέγερσης σε παραρεμάτιο ακίνητο υπό την προϋπόθεση της προηγούμενης οριστικής οριοθέτησης.
Από την παράνομη άδεια στην αξίωση αποζημίωσης
Η σημασία των δύο αποφάσεων βρίσκεται και στο επόμενο βήμα. Η παράνομη διοικητική πράξη μπορεί να δημιουργήσει αξίωση αποζημίωσης για τον ιδιώτη που υπέστη συγκεκριμένη ζημία από αυτήν. Έτσι, ιδιοκτήτες και λοιποί δικαιούχοι που στηρίχθηκαν σε οικοδομικές άδειες ή άλλες πολεοδομικές πράξεις και στη συνέχεια βρέθηκαν πολεοδομικά εγκλωβισμένοι αποκτούν τη δυνατότητα να στραφούν κατά του Δημοσίου ή των αρμόδιων ΟΤΑ, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις για τη θεμελίωση της ευθύνης.
Η κρίση αποκτά ιδιαίτερο βάρος για περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιώτης προχώρησε σε επενδύσεις ή αξιοποίησε την ιδιοκτησία του στηριζόμενος σε διοικητικές πράξεις που εκδόθηκαν από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Η μεταγενέστερη διαπίστωση της παρανομίας μπορεί να έχει άμεσες οικονομικές συνέπειες, ιδίως σε ακίνητα των οποίων η δυνατότητα δόμησης ή αξιοποίησης συνδέθηκε με την επίμαχη διοικητική πράξη.
Παράλληλα, το Δικαστήριο εξετάζει και την ευθύνη που μπορεί να προκύψει από την παράλειψη της Διοίκησης να ολοκληρώσει την οριστική οριοθέτηση ενός ρέματος. Η υποχρέωση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε περιπτώσεις όπου έχει προηγηθεί δικαστική κρίση που επιβάλλει στη Διοίκηση να ενεργήσει και η οριστική οριοθέτηση εξακολουθεί να παραμένει εκκρεμής.
Με τις δύο αποφάσεις, το ΣτΕ έκρινε εσφαλμένες τις κρίσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, έκανε δεκτές τις αιτήσεις αναίρεσης και ακύρωσε τις προσβληθείσες αποφάσεις, παραπέμποντας τις υποθέσεις στο ίδιο δικαστήριο για νέα κρίση.
Η νέα δικαστική κρίση θα πρέπει πλέον να λάβει υπόψη τις νομικές παραδοχές του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με την οριστική οριοθέτηση των ρεμάτων, τη νομιμότητα των πολεοδομικών πράξεων που εκδίδονται χωρίς αυτήν και τις συνέπειες που μπορεί να έχει η παράνομη δράση ή παράλειψη της Διοίκησης για τους ιδιώτες.
Οι 1177/2026 και 1281/2026 προσθέτουν έτσι μια σημαντική διάσταση στη νομολογία για την προστασία των παραρεμάτιων περιοχών: η πολεοδομική παρανομία της Διοίκησης συνδέεται πλέον, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει το Δικαστήριο, και με την αποκατάσταση της ζημίας εκείνων που επηρεάστηκαν από τις συγκεκριμένες διοικητικές πράξεις.
Πηγή: www.aftodioikisi.gr
